Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist für die meisten Menschen eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen ihres Lebens. Nachdem eine passende Immobilie gefunden ist, fragen sich allerdings viele, welche Schritte nun konkret erforderlich sind und worauf man dabei achten sollte.

In diesem Beitrag erklären wir,

1. welche Schritte erforderlich sind,
2. in welcher Reihenfolge diese erfolgen (sollten) und
3. worauf dabei besonders zu achten ist.

Sie erhalten so einen strukturierten Überblick über den Ablauf eines Immobilienkaufs in Österreich.

1. Finanzierung klären (falls erforderlich)

Bevor man ein Kaufangebot abgibt, sollte die Finanzierung für den Immobilienkauf gesichert sein.

Ist die Finanzierung nicht gesichert, besteht bei vorschneller Abgabe eines Kaufangebots ein erhebliches Risiko, bereits einen rechtsverbindlichen Kaufvertrag abzuschließen, ohne in der Lage zu sein, den vereinbarten Kaufpreis zu finanzieren. Damit können (sehr) hohe Kosten, aber auch Schadenersatzpflichten verbunden sein.

Tipp: Kümmern Sie sich frühzeitig um Ihre Finanzierung und lassen Sie sich von Ihrer Bank eine verbindliche Finanzierungszusage ausstellen.

Praxistipp: Aktuell verlangen Banken in der Regel zumindest:

• Eigenkapital (meist etwa 20 %)
• Einkommensnachweise
• Objektunterlagen

2. Abgabe eines Kaufangebots

Passt die Traumimmobilie ins Budget, erfolgt die Abgabe eines Kaufangebots (auch Kaufanbot genannt).

Wichtig:

• Kaufangebote sind in der Regel rechtsverbindlich – das gilt auch für mündlich abgegebene Kaufangebote
• Durch die Annahme eines Kaufangebots kommt meist bereits ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag zustande (siehe dazu auch im nächsten Punkt)
• Das Kaufangebot sollte daher bereits alle zentralen Punkte wie insbesondere Kaufpreis, Gewährleistungen, Zahlungsmodalitäten und Fristen enthalten

Achtung: Ein Nachverhandeln eines bereits angenommenen Kaufangebots ist in der Praxis oftmals nicht mehr oder nur eingeschränkt möglich. Bereits das Kaufangebot sollte daher vom eigenen Rechtsanwalt erstellt bzw geprüft werden. Wir stellen Ihnen auf Anfrage gerne ein durch uns als Rechtsanwälte erstelltes Kaufangebotsmuster zur Verfügung. Unsere Kontaktdaten finden Sie am Ende dieses Beitrags.

3. Annahme des Angebots

Nimmt der Verkäufer das Angebot an, kommt ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag zustande.

Ab diesem Zeitpunkt:

• sind beide Parteien in der Regel rechtlich gebunden, und
• beginnt die eigentliche Vertragsabwicklung (das Eigentum wird erst durch die Eintragung im Grundbuch übertragen)

4. Beauftragung eines Vertragserrichters (Treuhänder)

Nun wird zB ein Rechtsanwalt als Vertragserrichter und Treuhänder beauftragt.

Aufgaben des Vertragserrichters und Treuhänders:

• Erstellung des Kaufvertrags, dh Erstellung eines Erstentwurfs und anschließende Umsetzung aller Anmerkungen der Vertragsparteien (siehe dazu im Detail im nächsten Punkt)
• Treuhändige Abwicklung des Kaufvertrags, dh der Kaufpreis wird von der Käuferseite auf ein spezielles Treuhandkonto gezahlt und vom Treuhänder erst nach Eintritt aller Auszahlungsbedingungen (zB Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch) an die Verkäuferseite ausgezahlt
• Durchführung im Grundbuch, dh oftmals Einholung einer Rangordnung im Grundbuch, Erstellung und Einbringung eines Grundbuchsantrags
• Selbstberechnung von Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Immobilienertragsteuer (falls relevant; siehe dazu weiter unten im Detail)

In der Praxis übernimmt meist ein Rechtsanwalt die gesamte Abwicklung „aus einer Hand“. Wir übernehmen für Sie gerne die Rolle des Vertragserrichters und Treuhänders.

Praxistipp: Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist in Österreich häufig bewilligungspflichtig (Stichwort: grundverkehrsrechtliche Bewilligung).

5. Errichtung des Kaufvertrags

Der Vertragserrichter erstellt einen auf den Einzelfall angepassten Kaufvertrag, der unter anderem regelt:

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Treuhändige Abwicklung des Vertrags
• Übergabezeitpunkt
• Formulierung von aufschiebenden Bedingungen, dh Wirksamkeit des Kaufvertrags hängt von Erlangung der allenfalls nötigen grundverkehrsrechtlichen Bewilligung ab
• Gewährleistungen und Haftung (zB Vorliegen aller Baubewilligungen, Lastenfreiheit des Kaufgegenstandes)
• Kostentragung

Ein professionell erstellter Kaufvertrag schützt beide Seiten bei der Durchsetzung bzw Wahrung ihrer Rechte und Ansprüche.

6. Unterfertigung des Kaufvertrags und der Nebenurkunden

Im nächsten Schritt erfolgt die Unterzeichnung:

• Kaufvertrag
• Treuhandvertrag (inkl Treuhandmeldung)
• Pfandbestellungsurkunde (meist bei Finanzierung)
• Rangordnungserklärung (siehe dazu etwa hier: Link)
• Löschungserklärungen (zB bei bestehenden Hypotheken, Vorkaufsrechten etc)

Die Unterschriften aller Vertragsparteien müssen notariell oder gerichtlich beglaubigt werden.

7. Selbstberechnung und Abfuhr von Gebühren und Steuern in Österreich

Der Vertragserrichter nimmt die gesetzlich vorgesehene Selbstberechnung vor:

• Grunderwerbsteuer
• Eintragungsgebühr für die Eintragung in das Grundbuch
• gegebenenfalls Immobilienertragsteuer

Diese Beträge werden in der Regel im Rahmen der treuhändigen Abwicklung vom Treuhänder eingehoben und anschließend an die Finanz abgeführt.

8. Durchführung im Grundbuch und Kaufpreiszahlung

Abschließend erfolgt die Eintragung im Grundbuch:

• Der Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen
• Der Kaufpreis wird treuhändig freigegeben
• Eventuelle alte Belastungen werden gelöscht und neue eingetragen (zB neues Pfandrecht der finanzierenden Bank)

Call-to-Action

Holen Sie sich frühzeitig rechtlichen Beistand von einem Immobilienexperten und vermeiden Sie typische rechtliche Fehler.