Seit Inkrafttreten des Wohnbaupakets, das finanzielle Entlastung beim Erwerb von „Wohnstätten“ bringen sollte, ist inzwischen fast ein Jahr vergangen. Zur Erinnerung: Dieses Paket sieht vereinfachend vor, dass der Erwerber einer Wohnstätte von den Gebühren für die Eintragung des Eigentums und Pfandrechten an Wohnstätten im Grundbuch befreit wird – unter bestimmten Voraussetzungen und bis zu einer bestimmten Höhe (§§ 25a bis 25c GGG). Der Erwerber kann sich so – vereinfacht gesprochen – Gebühren iHv von bis zu 2,3% des Kaufpreises „sparen“ (zur Höchstbemessungsgrundlage siehe noch unten).

Um die Gebührenbefreiung in Anspruch nehmen zu können, sind eine Reihe von Voraussetzungen zu erfüllen. Zu manchen dieser Voraussetzungen haben sich zwischenzeitlich Streitfragen ergeben. Aber der Reihe nach:

Anwendungsbereich der Gebührenbefreiung und Höchstbemessungsgrundlage

Ausgangspunkt ist (vereinfachend) der Erwerb einer Liegenschaft, auf dem ein Gebäude errichtet ist oder errichtet wird („Wohnstätte“). An dieser Wohnstätte muss ein „dringendes Wohnbedürfnis“ bestehen. Das Wohnbedürfnis ist dringend, wenn der Eintragungswerber die neue Wohnstätte als Wohnung verwenden will und dabei die bisherige Wohnstätte aufgibt. Das dringende Wohnbedürfnis ist innerhalb bestimmter Fristen durch Einreichung von zwei Bestätigungen beim Grundbuchgericht nachzuweisen (§ 25b Abs. 1 GGG): Hauptwohnsitzbestätigung an der Adresse der Wohnstätte und durch einen Nachweis, dass die Wohnrechte an einer bisher zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses verwendeten Wohnstätte aufgegeben wurden.

Sowohl für die Eintragung des Eigentumsrechts als auch für die Eintragung des Pfandrechts gilt die Gebührenbefreiung nicht unbeschränkt, sondern nur bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000. Liegt die Bemessungsgrundlage darüber (aber unter EUR 2.000.000), besteht für den übersteigenden Betrag keine Gebührenbefreiung. Wird die Liegenschaft allerdings von zwei Personen erworbenen, gilt diese Befreiung – für das Eigentumsrecht – „pro Person“. Damit kommen Kaufpreise(teile) von bis zu EUR 1.000.000 in den Genuss der Gebührenbefreiung (Ersparnis von insgesamt bis zu EUR 11.000). Nach Ansicht der Finanzverwaltung gilt dies aber nur für das Eigentumsrecht, nicht das Pfandrecht.

Achtung: Besonderheiten bei Pfandrechten

Nach dieser Ansicht soll die Bemessungsgrundlage bei der Eintragung von Pfandrechten nicht personenbezogen, sondern objektbezogen zu beurteilen sein. Das heißt: Auch wenn zwei Personen die Liegenschaft erwerben (und daran ein Pfandrecht begründet wird), soll die Höchstbemessungsgrundlage für die Gebührenbefreiung für das Pfandrecht „nur“ EUR 500.000 betragen. Begründet wird dies seitens der Finanzverwaltung mit § 25a Abs 4 2. und 3. Satz GGG („Die Bemessungsgrundlage von mehreren Pfandrechten, die die Bedingungen des Abs. 2 erfüllen, sind zusammenzurechnen. In dem Ausmaß, in dem die Bemessungsgrundlage über 500 000 Euro liegt, sind Eintragungsgebühren zu entrichten.“). Daraus eine „Objektbezogenheit“ abzuleiten, überzeugt uE nicht.

Achtung: Besonderheit bei KFZ-Stellplätze (mit Update vom 13.06.2025)

Nach der Auslegung der Finanzverwaltung sollen sonderrechtsfähige KFZ-Stellplätze keine „Wohnstätte“ bilden und daher nicht der Gebührenbefreiung unterliegen. Relevant wird dies beim Erwerb einer Eigentumswohnung und einem KFZ-Stellplatz, wenn dieser (was den Regelfall bildet) im Grundbuch als eigenes Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird. Wird ein Einfamilienhaus erworben, stellen sich dagegen keine Probleme: Die Gebührenbefreiung kommt – bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen – auch für den Stellplatz zur Anwendung (der auch aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist).

Die Ansicht der Finanzverwaltung überzeugt (natürlich) dann, wenn tatsächlich nur ein „Garagenplatz“ erworben wird. Für die häufigen Fälle, in denen eine Eigentumswohnung „samt“ KFZ-Stellplatz erworben wird, überzeugt sie uE nicht. Update: Zwischenzeitlich hat sich auch das BMJ dieser Ansicht angeschlossen. Es ist daher auch die Eintragung des Eigentumsrechts an einem solchen Kfz-Stellplatz von der Gebührenbefreiung erfasst. 

Konsequenzen für die Vertragsgestaltung (mit Update vom 13.06.2025)

Im Hinblick auf die Vertragsgestaltung beim Kauf einer Eigentumswohnung samt Stellplatz ist zu beachten, dass der Gesamtkaufpreis im Kaufvertrag auf die jeweiligen Wohnungseigentumsobjekte (Wohnung und KFZ-Stellplatz) aufzuteilen ist. Erfolgt dies nicht, läuft man Gefahr, dass man auch um die Befreiung für die Eigentumswohnung umfällt. Update: Zwischenzeitlich hat das BMJ bestätigt, dass eine Aufteilung des Kaufpreises „in der Regel“ nicht erforderlich ist.

Weiters ist bei darauf zu achten, dass das Pfandrecht beim KFZ-Stellplatz nicht in voller Höhe, sondern nur anteilig eingetragen wird. Das ist entsprechend mit der Bank zu vereinbaren. Andernfalls wird für den gesamten beim KFZ-Stellplatz eingetragenen Betrag die 1,2%-ige Eintragungsgebühr zur Gänze vorgeschrieben. Update: Zwischenzeitlich hat das BMJ bestätigt, dass eine Aufteilung des Darlehensbetrags „in der Regel“ nicht erforderlich ist.

Wie man sich gegen die Rechtsansicht wehren kann: Rechtsmittel gegen Kostenbescheide

Gegen den Kostenbescheid, mit dem die Gebühren vorgeschrieben werden, kann binnen zwei Wochen ab Zustellung ein Rechtsmittel – die sogenannte Vorstellung – erhoben werden. Der Vorstellung gegen die Vorschreibung einer Geldleistung kommt aufschiebende Wirkung zu. Gerne unterstützen wir Sie dabei.